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开封楼市政策调整纠结背后:房企大举进入 去库存成新难题

本文字数:本文有2945个文字2020-01-19 22:04作者:百典配资开户 人已围观

简介7月20日,开封市人民政府网站刊文称,开封市住建局鉴于其做出的“调整新购商品住宅交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论述,对由此认为造成的市场影响缺...

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7月20日,开封市人民政府网站刊文称,开封市住建局鉴于其做出的“调整新购商品住宅交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论述,对由此认为造成的市场影响缺乏充分的预判和评估河南开封配资公司,故撤销此决定,收回相关文函。开封市限售令放开“一日游”,引发了市场的普遍关注。

“两年前开封限售令的出台,巨大程度上是因为当时郑州限购之后,部份买房需求涌入开封,对当地房价产生了巨大压力。而随着一线房企大举进入,开封楼市的货值被持续拉高,存货高企使去化成为新的问题。”开封某楼盘销售人员小李告诉中国券商报记者。

而对于开封市限售令放开后又猛地收回,学者认为,房地产政策可能预判政策作用,限售新政的调整可能小心,维持市场的平稳是体系。同时,要加速人才引进、发展特色工业,增强地方性楼市的健康发展。

调控随郑州而动

两年前河南开封配资公司,开封限售令的出台,有着深厚的政府、区域与工业背景。

“跟郑州的风,却吃不到郑州的土。”从事了六七年楼盘销售的开封杞县人陈君(化名)这种总结开封的房价。

随着郑开城际铁路(郑州到开封)在2014年开通还有徐兰高铁客专(徐州至兰州,经过开封、郑州)的郑州至徐州段在2016年投入营运,郑州和开封一体化的呼声愈发攀升。

在此类两条交通干线相继运营后,开封的房价迎来了不可多得的白银机遇期。

“两条交通干线开通后,郑州和开封的时间距离就近了,心态距离也近了,一些郑州人也愿意来开封投资,加上‘中原城市群’和‘郑汴一体化’等详细规划层面的刺激,2016年和2017年,开封楼市还是比较好的,特别是2017年。”陈君对中国券商报记者认为。

开封市2016年和2017年的统计公报数据表明,2016年全年,开封市房地产开发融资211.80亿元,同比增长25.9%,其中,房屋投资152.90亿元,同比增长25.2%。2017年,开封全年房地产开发投资273.96亿元,同比增长29.3%,其中房屋203.69亿元,同比增长33.2%。

更为重要的是,开封市2017年房地产去库存的速率显示楼市被普遍看好。统计公报显示,2017年,开封全市商品房待售面积84.43万平方米,提高27.8%,其中商品住房67.91万平方米,提高25.9%。

如果,2017年5月15日,开封市出台了《关于规范房地产开发公司行为维护房地产市场秩序的通告》,要求自发文之日起,凡在开封市区(不含祥符区)出售的建设商品住宅,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。同时实施销售价格监管,准则上半年内跌幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。

对此,易居研究院智库中心研究主管严跃进认为,“开封房地产政策调整,表明郑州限购之后,部份买房需求开始步入了开封市场,这会对开封市场产生一定的压力。部分楼市趁机涨价,也导致上述城市房价调控的需求开始下降。”

中国券商报记者注意到,2017年有新闻援引了开封一位张姓购房者的话,“成为郑州后花园,开封房地产从春节过后持续上升。2017年初,我在西区另一个楼盘购买了一套110平方米的房子,几个月后,我的亲戚需要为相似的房屋多付15万元,楼市如同坐了勇士。”

而在陈君看来,开封2017年5月15日的政府,是跟随郑州的脚步的。2017年5月3日,郑州市政府网站发布《关于进一步加强调控举措稳定全市房地产市场的通告》,而且将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域,但是在2017年5月3日后购买的房子,自取得《不动产权证书》之日起,不满3年的不得上市转让。

更大的背景则是,整个2017年,全国各地掀起一轮限购限价调控的高潮。陈君表示,郑州成为世界级国际货运枢纽和中原城市群的中心,都是在2016年、2017年之间提出来的,“那时候郑州不限购股票配资平台,楼市肯定会继续涨。而开封离郑州这么近,可能也是一定的限售压力。”

按照安居客房价走势数据表明,郑州的楼市平均售价自2016年1月不足1万元/平方米,在2016年9月突破均价1万元/平方米关口后,在2017年一路向上,在1.3万元/平方米上下徘徊。而同样的周期,开封的楼市也从4500元/平方米左右飙升到6500元/平方米左右。“这早已是开封涨的比较好的时期了。”陈君表示。

被忽视的耕地竞拍环节

日前开封“取消限售”,在一些于开封从事金融经纪人看来,是比较正常的小事。

“其实今年卖的不是很好。”陈君坦言。和小李一样,陈君目前为数个一线产品在当地的楼盘从事经纪业务,“从客流量来看,一个售楼处一天能有几十个来看房的,就很不寻常了。如果有活动如果促销,人都会集中来。”

克而瑞报告表明,2019年以来,郊县客户的比重下降至4成左右,开封城区降至2成,郑州投资客因为开封价格与郑州楼市差扩大也逐渐明显提高。而克而瑞预测,2019年4-5月份,郑州市场有一定程度回暖,反而导致了开封市场的低迷。不少项目总体去化只完成年度目标的两到三成,全年预计只能完成年度目标在六成左右。

“开封楼市新政的纠结,实际上也是当地农田出让从澎湃到涨潮的写照。”某全国性房企河南区域人士在受访时道出了楼市在开封楼市的拓荒过程。

2016年以来,以碧桂园、恒大为首的外地公司进驻开封,再次,全国性地产产品进入开封速度加速。2017年12月,万科与当地楼市合作开发开封清明上河城,构建21平方公里宋文化街区。2018年开年,保利地产公告,以1.73亿元取得开封市龙亭区复兴大道北侧地块,面积约26.4万平方米。

房企加速步入,也拉高了开封楼市的货值。克而瑞报告表明,过去两年,开封市土地出让量过大,使得当前的增量问题较为严重,市场成交量最高的三年(2016-2018年)平均每年市场容量在160亿元左右,但当前市场上开发商2019年计划推货量已经超过240亿元。

业内人士表示,当前开封市场上项目面临主要问题在于顾客购买力后继乏力,开封是万人流出型城市,短期内人口上行可能性不高,贷款意愿不强且收入水准有限,后续去化困难。

政策工具箱是否见底

开封撤回了“取消限售”的决定,称未进行充分的市场调研和论述,对由此认为造成的市场影响缺乏充分的预判和评估。

而对比上述当地房价的低迷,“可以宽松一下”的政府呼声在当地也并不是没有。

上述房企人士表示,2017年以来,限价、限购以及差别化信贷等是限售新政工具箱里的体系,“各省要想‘松’一下,取消限售和限购可能是最终被考虑的。”

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产政策可能预判政策作用,平稳是大势,宽松与收紧并存。“房住不炒”一直是当前房地产市场平稳运行的轴心,地方调控收紧预期依然存在。

张大伟认为,限售不是儿戏,房地产调控新政的调整可能小心。上述房企人士则建议,推动人才引进、发展特色工业,才是地方性楼市健康发展的锁匙。

2017年配资吧,在“限售令”出台两个月后,开封市也印发了吸引人才的政府。在这份《关于实施“汴梁英才计划”的看法》的文档中,开封市展现了前所未有的野心:立足我市主导工业和战略性新兴工业发展才能,大力实施“汴梁英才计划”,争取用5到10年的时间,引进10名院士或相当层次的顶级人才,100名创新创业领军人才,1000名高层次紧缺人才,在全市范围内引进和培育10000名各领域优秀人才,努力把开封打造成人才集聚高地、开放变革之城,加快实现全面衰落。

2018年10月,当地新闻称,自《关于实施“汴梁英才计划”的看法》等文档实施后,开封已与中国农业大学、清华大学、天津大学、中国人民大学等15所高校(科研院所)签署全面合作战略框架协定,引进了多个由科学家领衔的新兴工业项目,并柔性引进了20余名院士。

“打铁还需自身硬。你说说郑州,作为曾经被称作大城区,但现在,从房价的差异来看,(和开封)越来越大。”陈君感叹道。

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